四连发 ！房地产政策利好空前 ，能否扭转房地产市场预期？
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“最终还是从了女婿” 四连发 ！房地产政策利好空前 ，能否扭转房地产市场预期？ 。SAOA121AFOAJEFDN23AK
新一轮支持房地产的金融举措“四连发” ：明确取消全国层面房最终还是从了女婿贷利率政策下限 、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率 、设立保障性住房再贷款 ，支持力度可谓空前 。
5月17日 ，央行宣布了一揽子房地产金融新政 ，从消化存量房产 、优化增量住房两方面入手 ，以扭转房地产市场需求疲弱的现状 ，一时间市场沸腾 。
截至当天收盘 ，三大股指均涨超1% 。沪指涨1.01% ，深成指涨1.1% ，创业板指涨1.12% 。房地产板块掀涨停潮 ，
今年以来 ，在不少地方政府陆续放松或取消限购措施后 ，楼市热度逐渐回升 ，但部分潜在购房者也在等待更大力度的房地产支持政策出台 ，存在“再等等”的心态 。第一财经记者采访了解到 ，央行一揽子政策出台后 ，将在一定程度上满足购房者的政策预期 ，有望形成房地产市场“政策底” 。
在利好政策密集落地后 ，市场也存在一些疑问 。比如 ，设立新的结构性工具将带来哪些影响？政策组合拳将多大程度影响市场？此时出台房地产金融政策组合拳是否意味着重走“靠房地产拉动经济”的老路？接下来将如何继续推动房地产向新模式转变？
盘活存量住房是化解房地产风险的关键 。此次中国人民银行拟设立保障性住房再贷款 ，引起市场高度关注 。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对第一财经表示 ，现阶段消化存量房产 ，除了待售新房 、在建工程和空置房屋等库存外 ，还要面对居民二手房挂牌量攀升 、置换不畅对新房市场的影响 。
招联金融首席研究员董希淼对第一财经表示 ，保障性住房再贷款3000亿元 ，可带动银行贷款5000亿元 ，对相关城市房地产“去库存”是直接 、有力的支持 。
在他看来 ，存量未出售的商品房被收购 ，房地产企业资金回笼后 ，可用于保交房及其他项目建设 ，形成良性循环 。下一步 ，应进一步明确保障性住房再贷款资金支持对象 、使用范围 ，严格限定为收购已建成但未出售的商品房 ，不得用于化解地方政府债务 。人民银行应建立完善并加强再贷款资金使用的监督检查 。
第一财经记者前期调研了解到 ，郑州 、南京 、珠海等地国企已先行先试 ，通过直接收购 、以旧换新等方式参与存量住房去库存 ，目前各地公布的计划收购住房已经超过1万套 。
曹晶晶表示 ，未来围绕消化存量房产更加细化的配套政策将进一步落实 ，针对国企收购存量房的细化政策 ，比如收购规模 、收购价格等也有望继续跟进 。
从政策组合拳内容来看 ，主要目标是降低首付比及引导居民房贷利率下行 。
东方金诚首席宏观分析师王青认为 ，首付和房贷利率是左右楼市走向的关键 ，直接决定了居民的购房成本和对未来楼市的预期 。从政策内容上看 ，政策利好大大超出市场预期 ，释放了支持房地产行业较快实现“软着陆”的强烈信号 ，预计将在短期内对楼市产生较强的提振效应 。
“后续的关键是在取消房贷利率下限后 ，各地商业银行在因城施策原则下 ，居民房贷利率能否较快下调 。”王青称 。
董希淼说 ，此次住房金融政策调整力度较大 ，超出预期 ，传递出稳定房地产市场的明确信号 ，有助于稳定住房消费信心 ，进而提高居民住房消费的意愿和能力 。此次住房金融政策从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑 。预计未来一段时间 ，我国房地产市场有望企稳回升 。
此次房贷利率政策取消的是全国层面的统一下限 ，但因为当前绝大部分城市房贷利率下限与全国统一水平保持一致 ，实际上将带动这些城市一并取消房贷利率下限 。
2023年8月 ，人民银行将全国层面最低首付比例政策统一为首套房20% 、二套房30% 。各地在此基础上 ，因城施策自主决定政策下限 。
目前 ，除北上广深等8个城市外 ，其他城市均已选择执行20% 、30%的全国底线政策 。
此次将全国层面的首套房贷最低首付比例从20%降至15% ，二套房贷最低首付比例从30%降至25% 。
调整后 ，城市政府仍可据此因城施策 。在城市政府确定的首付比例下限基础上 ，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体首付比例 。同时 ，政策也保留了首套房首付比例更低的设定 ，首套和二套政策仍有一定区分度 。
一位市场权威专家表示 ，个别热点城市可能还将保留房贷利率下限 。这些方面既表明了央行支持刚需和改善性需求的一贯政策取向 ，又把握好了具体政策的落实 ，含有避免重走“靠房地产拉动经济”老路的政策意图 。
该市场权威专家认为 ，总的来看 ，央行优化住房金融政策的基本思路没有改变 ，促进房地产市场平稳健康发展 、满足市场刚性和改善性需求是政策把握的重点 。不同阶段政策设计和实施既体现延续性 ，又结合形势要求强调针对性调节 ，政策力度逐步加大 。
随着我国房地产市场供求关系发生重大变化 ，近年来 ，金融举措也不断适应形势需求调整优化 。
当前出台的房地产金融政策是宏观政策取向一致性增强的体现 。业内人士提到 ，政治局会议后 ，北京 、杭州 、西安等多地顺应市场需求 ，放宽或取消住房限购政策 ，落户政策也有所放松 。央行优化住房金融政策 ，与限购放松政策相互协调配合 ，体现了宏观政策协同发力 ，更好地促进房地产市场平稳健康发展 。
业内专家普遍认为 ，央行此时出台优化住房金融政策 ，在提振市场信心 、改善预期的同时 ，也有继续稳住金融数据的效果 。若提前还贷情况逐步改善 ，对于个人贷款以及房地产贷款的平稳增长会有支撑作用 。
推动房地产业向新发展模式加快转变 ，更大程度发挥市场机制的作用至关重要 。
市场专家表示 ，去年中国经济增长5.2% ，今年一季度为5.3% ，这都是在摆脱房地产影响的基础上实现的 ，我国转变经济发展模式的努力已见到成效 ，经济内生动能 、稳定性增强 。房地产领域也可更多交由市场机制来调节 。在经济发展不依赖于房地产 、房地产市场有序竞争的大背景下 ，房企也将加快转型步伐 ，转换经营理念 ，更加聚焦于提升服务水平 ，大力发展租赁经营 、中介服务 、物业管理等房地产子行业 。
王青认为 ，长期来看 ，推动房地产行业走向稳健发展 ，要保障房和商品房“两条腿走路” 。首先是政府要提供更多保障房 ，解决低收入人群的基本居住需求 ，这不仅是民生问题 ，而且对城市化有重要作用 ，就我国而言 ，城市化是推动经济增长一个重要动力 。其次是房地产行业要摆脱过去高杠杆 、高周转 、高负债的“三高”模式 ，控制房企信用风险 。
责任编辑 ：刘万里SF014
【编辑:冷德友】